L'ammortamento degli immobili esclusivamente strumentali, a causa delle modifiche normative succedutesi negli anni, prevede differenti regimi di deducibilità, applicabili a seconda che l'acquisto/costruzione dell'immobile strumentale sia avvenuto:

• entro il 14 giugno 1990;
• dopo il 14 giugno 1990 e fino al 31 dicembre 2006;
• a partire dal 1° gennaio 2007 e fino al 31 dicembre 2009;
• dal 1° gennaio 2010 al 31 dicembre 2013;
• dal 1° gennaio 2014.

SCORPORO DEL VALORE DEL TERRENO

Prima di analizzare dettagliatamente i suddetti periodi di deducibilità, è opportuno ricordare che la Legge n. 296/2006 ha esteso anche agli esercenti arti e professioni quanto stabilito per le imprese dall'art. 36, commi 7 e 7-bis, D.L. n. 223/2006, ai fini del calcolo delle quote di ammortamento/canone di leasing deducibili, con riferimento agli immobili strumentali.
In base alle citate disposizioni, ai fini del calcolo delle quote di ammortamento da portare in deduzione, il valore dell'immobile strumentale va considerato al netto del valore del terreno su cui insiste il fabbricato e di quello pertinenziale.
Il valore del terreno da considerare è pari al maggiore fra quello contabile e quello corrispondente al 20% (percentuale prevista per i fabbricati non industriali) del costo complessivo dell'immobile.

Restano esclusi, ovviamente, quei fabbricati il cui ammortamento risulta comunque interamente indeducibile a prescindere dalla quota riferita al terreno.

ACQUISTO O COSTRUZIONE FINO AL 14 GIUGNO 1990

Per i beni immobili acquistati o costruiti dall'1/1/1985 fino al 14 giugno 1990 risulta deducibile la quota di ammortamento del costo di acquisto o di costruzione dell'immobile di competenza dell'esercizio.
La quota di ammortamento si calcola sul costo di acquisto o di costruzione (aumentato delle spese incrementative sostenute, purché documentate), se l'immobile è stato costruito direttamente dall'esercente arte o professione, al netto del valore dell'area su cui l'immobile insiste e delle relative pertinenze.
Come già osservato, si ritiene infatti che, anche con riferimento agli immobili acquistati prima del 15 giugno 1990, debba prudentemente trovare applicazione, già a partire dall'esercizio in corso al 4 luglio 2006, la disposizione di cui all'art. 36, comma 7-bis, D.L. n. 223/2006, come modificata dal D.L. n. 262/2006, che considera non ammortizzabile la quota parte del valore dell'immobile che si riferisce al terreno su cui l'immobile è costruito.
Trattandosi in questo caso di immobili per i quali il processo di ammortamento è già in corso, si dovrà innanzitutto determinare il valore del terreno, a meno che lo stesso non sia stato acquistato separatamente, e considerare il residuo valore ammortizzabile dell'immobile per la quota di costo riferibile al solo fabbricato, al netto delle quote di ammortamento dedotte negli esercizi precedenti e calcolate sul costo complessivo.